недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Продажи столичных новостроек упали вдвое, но девелоперы повышают цены

7 203 3
Продажи столичных новостроек упали вдвое, но девелоперы повышают цены
В апреле из-за режима самоизоляции застройщики работали в дистанционном режиме, хотя это не помогло сохранить спрос на прежнем уровне: количество сделок на первичном рынке упало в два раза. Но девелоперы упорно не снижают цены и не дают скидок.

По сравнению с показателями марта 2020 года количество сделок в Москве на первичном рынке снизилось на 46,7% — к такому выводу пришли аналитики Циан, проанализировав продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке столицы. В годовой динамике падение составило 52,7%.

Последний раз столь серьезное снижение наблюдалось в начале 2015 года — после резкого роста ключевой ставки. Тем не менее девелоперы продолжают повышать цены, рассчитывая на восстановление спроса за счет льготной ипотеки под 6,5% годовых.

Спрос откатился на уровень середины 2016-го

В апреле 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 3,65 тыс. ДДУ с физическими лицами. Из-за режима самоизоляции продажи новостроек показали минимальное значение с июля 2016 года — тогда на рынке было подписано 3,44 тыс. ДДУ.

В старых границах Москвы показатель апреля — 2,8 тыс. ДДУ, это на 45,1% меньше по сравнению с предыдущим месяцем и на 46,4% ниже продаж апреля прошлого года.

В Новой Москве ситуация еще сложнее. В апреле 2020-го заключено порядка 840 ДДУ (–51,5% относительно марта 2020 года, –66% — по сравнению с апрелем 2019-го).

Переходом на дистанционное консультирование и онлайн-сделки застройщикам не удалось сдержать падение спроса, который вернулся к уровню 2016 года.

Темпы прироста стоимости 1 кв. м снижаются

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в апреле составила 205,8 тыс. рублей — это на 1,3% выше, чем в марте. За год цена выросла на 11%.

Рост стоимости за месяц оказался сопоставимым для новостроек как в старых границах Москвы (+1,3%, до 221,4 тыс. рублей), так и на присоединенных территориях (+1%, до 143,3 тыс. рублей). В годовой динамике прирост равен 10 и 17,6% соответственно.

Рынок еще не успел отреагировать корректировкой цен на падение спроса, Но темпы прироста средней стоимости на уровне 1,3% оказались чуть ниже, чем средний ежемесячный прирост в 2020 году (1,4%).

Эксперты поясняют: планомерный рост цен, несмотря на введенный режим самоизоляции, объясняется стратегией застройщиков, которые надеются на программу льготной ипотеки.

Динамика средних цен на первичном рынке Москвы

 

Средняя цена 1 кв. м, апрель 2020 г., руб.

Динамика за месяц

Динамика за год

Москва в старых границах

221,4

1,3%

10%

Новая Москва

143,3

1,0%

17,6%

Москва в целом

205,8

1,3%

11%

По данным Аналитического центра Циан

Новое предложение: в три раза меньше, чем год назад

В режиме самоизоляции девелоперы сократили вывод нового объема предложения. В Москве в продажу поступило 150 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Это в 4,3 раза меньше, чем в марте 2020-го (650 тыс. кв. м) и втрое ниже, чем в апреле 2019-го (452 тыс. кв. м).

В апреле на рынок вышло шесть новых проектов, год назад в продажу было выведено три новостройки. В основном это высокобюджетные проекты точечной застройки.

В апреле на рынок выведено 17 новых корпусов (и в новых, и в уже строящихся проектах) — это почти в два раза меньше, чем в марте (32 новых корпуса). Год назад в продажу поступило 25 домов.

ЖК «Павелецкая сити»

Объем предложения первичного рынка в Москве продолжает уменьшаться. В апреле было доступно для покупки 44 тыс. квартир и апартаментов. За прошедший месяц количество лотов снизилось на 5% (с 46,3 тыс. объектов), за год — на 19% (с 54,4 тыс. объектов). Часть квартир и апартаментов девелоперы сняли с реализации в марте на фоне ажиотажного спроса, чтобы повысить интерес покупателей к объектам недвижимости, создав видимость дефицита предложения.

Стоимость «квадрата» — на максимум

Средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы, по оценкам Циан, достиг 12,97 млн рублей — на 1,26 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний бюджет покупки равен 6,47 млн рублей (+0,63 млн рублей за год). Средняя стоимость квартиры в ТиНАО, приобретенной в режиме самоизоляции, оказалась на 60 тыс. рублей ниже, чем в марте.

Площадь купленной квартиры/апартамента в апреле в старой Москве достигла 55,9 кв. м (–2,9 кв. м по сравнению с мартом). В Новой Москве в среднем приобретают 48,4 кв. м (–2 кв. м за месяц).

Средняя стоимость 1 кв. м купленного жилья в старых границах Москвы составила 232 тыс. рублей, в Новой Москве — 134 тыс. рублей. Это максимальные значения за все время. Годом ранее показатели составляли 209 и 124 тыс. рублей соответственно.

Ипотеке изоляция нипочем

Несмотря на режим самоизоляции, банки продолжали принимать документы и выдавать кредиты на покупку новостроек дистанционно. В результате доля ипотечных сделок на первичном рынке новостроек практически не изменилась относительно докризисного периода.

В старых границах Москвы 54% всех сделок апреля прошло в кредит (+2 п. п. относительно марта). В Новой Москве доля ипотечных договоров снизилась до 56% (–5 п. п. относительно марта).

Средний срок кредита — 224 месяца, или 18 лет и 8 месяцев. В старых границах Москвы кредит берут в среднем на 228 месяцев, в Новой Москве — на 222 месяца.

Выручка девелоперов просела вполовину, но скидок нет

В апреле 2020 года столичные девелоперы реализовали жилья на сумму 41,9 млрд рублей — это на 46,7% меньше, чем выручка в марте (78,6 млрд рублей). В годовой динамике снижение составило 44,6%.

На Москву в старых границах пришлось 87% выручки (36,5 млн рублей), на ТиНАО — 13% (5,4 млрд рублей). В проектах с лучшими продажами в апреле продавалось от 73 до 167 лотов. Для сравнения: по итогам I квартала 2020 года среднемесячные темпы продаж в комплексах с наибольшим числом сделок варьировались в диапазоне 120–267 лотов.

28,5% всех сделок Москвы было заключено в десятке новостроек с лучшими продажами.

Топ-10 новостроек Москвы с максимальным количеством сделок
в апреле 2020 года

Проект

Кол-во сделок с физлицами

Доля рынка по кол-ву сделок

Бюджет сделки, млн руб.

Саларьево парк

167

4,6%

7,10

Павелецкая сити

160

4,4%

17,16

Метрополия

126

3,4%

8,65

Остафьево

114

3,1%

5,44

Огни/Событие

85

2,3%

12,94

КутузовGrad II

82

2,2%

12,24

Люблинский парк

82

2,2%

6,63

Десна

79

2,2%

4,56

Бунинские луга

75

2,1%

7,15

Мякинино парк

73

2,0%

6,54

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Эксперты Циан сравнили среднюю стоимость 1 кв. м в квартирах, приобретенных в апреле и марте 2020 года. Несмотря на общий рост цен по рынку, средняя цена «квадрата» в лидирующих по продажам новостройках практически не меняется.

ЖК «Огни»

В период самоизоляции значительное увеличение стоимости 1 кв. м в приобретенных лотах отмечено для проекта «Огни»/«Событие» (+11%). В остальных новостройках — лидерах продаж околонулевая динамика.

В целом в лидирующих проектах относительно марта прирост средней стоимости «квадрата» по приобретенным лотам составил 1,3%, что соответствует увеличению цен в среднем по рынку. Такая динамика свидетельствует о том, что девелоперы пока не предлагают дополнительных дисконтов, несмотря на существенное падение спроса.

Десятка лидеров по объемам выручки

На десятку застройщиков с наибольшими объемами выручки пришлось 62% всех заработанных девелоперами в апреле средств. В лидерах — ГК ПИК, реализовавшая жилья на 7,4 млрд рублей (на 37% ниже, чем среднемесячные показатели I квартала 2020 года).

На втором месте — девелопер MR Group, который выручил 4,71 млрд рублей, что выше в два раза, чем в среднем за месяц в I квартале. Такой результат стал возможен за счет начала продаж нового проекта «Павелецкая сити».

Замыкает тройку лидеров компания Ingrad — она продала жилья на 2,72 млрд рублей, что на треть ниже, чем в среднем за месяц в I квартале.

Топ-10 девелоперов Москвы по объему выручки в апреле 2020 года

Девелопер

Выручка в апреле, млрд рублей

Доля рынка

ПИК

7,40

17,6%

MR Group

5,71

13,6%

Ingrad

2,72

6,5%

Донстрой

2,55

6,1%

Интеко

1,51

3,6%

Самолет Девелопмент

1,46

3,5%

Capital Group

1,32

3,1%

ЛСР

1,16

2,8%

Tekta Group

1,14

2,7%

Пионер

1,11

2,7%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра 

«Объявленный режим самоизоляции привел к самому существенному снижению спроса на первичном рынке недвижимости за последние пять лет, — подчеркивает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — В прошлый раз двукратное снижение количества сделок мы наблюдали в начале 2015 года — после резкого роста ключевой ставки и в связи с заградительными ставками по ипотеке».

Эксперт отмечает, что сегодня, как и пять лет назад, основной мерой по поддержке рынка недвижимости должна стать льготная субсидированная ипотека.

«Но спрос начал снижаться еще до ухудшения эпидемиологической ситуации: доходы населения еще до девальвации рубля не успевали за растущими ценами на недвижимость (+11% за год). Поэтому даже с учетом рекордно низкой ипотечной ставки 6,5% годовых выхода на докризисные объемы сделок в 2020 году не предвидится».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Комментарии 3
Сергей ТСТ20 мая 2020, 16:32

Растут растут .. а вот Московская регистрационная палата зафиксировала всего 2 % по итогам пяти лет по фактическим сделкам купли продажи .. Спросите ваших знакомых и близких кто продает квартиру в Москве в Питере ... и откровенно вам ответит .. ни чего не растет .. продаж минимум , просмотров минимум ..это еще на оптимизме первого квартала ... что ждет рынок через четыре восемь месяцев ... поживем увидим .. пока все эти панические статьи не о чем .. пять лет .. те же сказки , те же пугалки ... периода Лужкова .... а страна то другая ... и не надо забывать что за 30 лет в Москве построено 100 млн квадратов ..и общий жилой фонд 226 млн (2018 год) ( 4,4 млн штук квартир ) при населении 9,3/9,5 млн ( почти одна квартира на два человека прописанных в Москве ).. ( Ростат дает завышенную оценку население с учетом что 10,6 млн прописанных и 2 млн приезжих ) а вот количество избирателей 7,2 млн и несовершеннолетних 1,9 млн итого 9,1 млн прописанных .... да если приезжие разбегутся .. куда денутся сотни тысяч квартир ...

Ответить
ID: 4783721721 мая 2020, 11:02

Эта статья не о количестве проданных метров, а о стоимости квадратного метра. Что стоимость квадратного метра новостройках не падает.

Сергей ТСТ21 мая 2020, 12:21

Это статья не о чем , в ней не приведены данные Росриестра ..а всего лишь какого то ресурса в интернете .. который автоматически считает среднею цену ... попытка убедить и внушить страхи ... бегите покупать .. в начале марта убеждали что ипотека дорожает .. за последние два года раз десять ипотека дорожала и что в итоге .. иди бери по 6,5 % не хочу ... но только до 1 ноября .. уверен что с 1 ноября ипотека еще подешевеет .... месяц назад были счастливчики кто успел взять по 8-9 % ... ну и где они ... рынок и так все отрегулирует .... вечным не может быть разрыв средней зарплаты и квадратного метра . за 30 лет ... директор магазина ( начальники ) уже купил себе .... потом купил заведующий секцией ( полуначальники ) ..теперь остались продавцы .. в магазинах обычные трудяги с обычными зарплатами .. по 50 штук ....

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru