Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
ГородПомощник по недвижимости

Как самому оценить стоимость квартиры?

15 августа 2017 136 296
2023-08-28T09:42:35.288555+00:00
Как самому оценить стоимость квартиры?
Чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле — завышение ожиданий. Собрали для вас советы по правильной оценке.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры — значимый этап в процессе совершения сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа случится намного быстрее. Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. 

Как правило, этот навык есть у опытных риелторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним. Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени — очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену — ждать звонков покупателей, скорее всего, придется долго. 

Но даже если  ожидание вас не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риелторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей. 

Здесь может сработать психологический момент — люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу — внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. 

Однако чисто технический подход не дает возможности учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов. Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как оценить объект без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. 

Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками. Можно будет ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов. 

Если в вашем доме продается несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», и после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья. 

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риелторы часто отнимают от 7 до 10%. 

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%. 

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) — качество отделки квартиры. 

У риелторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

Что делать, если в моем доме не продаются квартиры?

В этом случае придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе — не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. 

При таком подходе один из ключевых показателей — локация. Для максимально точной ее оценки есть специальные характеристики. 

Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией — дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью — совсем другое. Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный момент — инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города — это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта — можно не волноваться за ликвидность объекта. 

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро. Если это так, то есть плохая новость: некоторые риелторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу — минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать квартиру по той же цене, что и остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам. 

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей историей (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). К таким нужен специальный подход. 

Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы. Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости. Отказываться принимать его — путь по неверной дороге. 

Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект. Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 — какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факторы перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Самостоятельная оценка кажется сложной? Поможем бесплатно! 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#город#инфраструктура#циан#продажа квартиры#помощник по недвижимости#квартира
городинфраструктурацианпродажа квартирыпомощник по недвижимостиквартира
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru