Верховный суд пересмотрел итоги судебного разбирательства о покупке добропорядочным гражданином дачного дома с «темным прошлым» и разъяснил, как покупатель сомнительной недвижимости может защитить свои права, пишет «Российская газета».
В Ленинградской области районный прокурор обратился в суд с иском и потребовал изъять у гражданина дачный участок и передать его чиновникам, при этом дом, построенный на участке, признать самостроем и снести. Оказалось, что земельный участок, купленный ответчиком несколько лет назад, имеет сомнительное прошлое.
Землю в начале 90-х годов местная администрация передала некоему гражданину, и тот оформил ее в собственность. Через девять лет участок перешел по договору купли-продажи ко второму собственнику. Спустя 4 года участок перешел к третьему владельцу, получившему иск от прокурора. Выяснилось, что второй собственник провел махинацию с участком, после чего продал его.
Последний покупатель расширил участок, докупив несколько соток, построил дом. Все было сделано законно: дом и участок были зарегистрированы, права на них оформлены, на дом был получен адрес. Затем возникли проблемы.
В прошлом на последнего продавца было заведено уголовное дело о мошенничестве с использованием служебного положения. Второй собственник участка был чиновником и занимался вопросами земельных отношений. На все земельные участки, к которым фигурант дела имел отношение, наложили арест. Через несколько лет арест был снят, дело прекращено, поскольку истек срок давности, и чиновник поспешно продал землю.
Районный суд рассмотрел дело и отказал прокурору в удовлетворении иска, определив, что дом, построенный собственником, честно купившим землю, нельзя признать самостроем. Суд также отметил, что местная власть согласовывала границы участка, продлевала разрешение на строительство, присвоила дому почтовый адрес, то есть совершала действия для легализации права собственности. Кроме того, суд учел, что конкретных решений по мошенничеству продавца принято не было.
Областной суд пересмотрел дело и отменил решение коллег. Суд пришел к выводу, что дом построен на похищенном участке и должен быть снесен как самовольное строение. Хотя приговора в отношении бывшего чиновника нет и уголовное дело прекращено, это не освобождает от гражданско-правовой ответственности за ущерб, нанесенный в результате преступных действий.
Ответчик обратился в Верховный суд. Высшая судебная инстанция пересмотрела спор и отменила решение областного суда. ВС указал, что согласно статье 301 Гражданского кодекса владелец имеет право потребовать из чужого незаконного владения принадлежащее ему имущество. ВС заключил, что в таких спорах юридически значимым доказательством является то, как имущество было исключено из владения собственника: с его согласия или без.
В данном случае местные суды не рассматривали вопрос о том, какова была воля районной администрации по отношению к участку, а только отметили, что уголовное дело по участку было прекращено. Также нижестоящие суды не приняли во внимание, что администрация более шести лет не пыталась восстановить права на земельный участок. Верховный суд пришел к выводу, что администрация предпринимала действия, свидетельствующие о признании прав последнего собственника: это выдача и продление разрешения на строительство, согласование границ участка. Этими действиями администрация фактически выразила свою волю по поводу спорной земли.
Поскольку суд не устанавливал волю местной администрации, а ответчик является добросовестным приобретателем, оснований для удовлетворения исковых требований прокурора нет, постановил ВС. Также суд отметил, что апелляция не привела признаков, по которым суд признал дом самовольным строением.
Верховный суд потребовал пересмотреть спор с учетом этих рекомендаций.
