Граждане, покупающие жилье на вторичном рынке и вносящие аванс, рискуют лишиться этих денег. Эксперты рассказали газете «Ведомости», как не лишиться задатка при расторжении договора купли-продажи жилья. Агентства недвижимости в основном защищают интересы продавцов недвижимости и часто навязывают клиентам договоры, по условиям которых ответственность за отказ от совершения сделки несет покупатель.
Продавцу проще отказаться от сделки
Не редки случаи, когда люди вносят аванс, а продавец находит более щедрых покупателей. Продавец может вернуть аванс и выйти из сделки, не неся за это материальной ответственности. Если покупатель, который заплатил аванс, находит более выгодное предложение или по другим причинам отказывается от сделки, высока вероятность, что он потеряет деньги. Чаще всего это условие оговорено в договоре купли-продажи.
Понятие задатка описано в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Это денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Задаток служит доказательством заключения договора и обеспечивает его исполнение. Соглашение о задатке заключается в письменной форме.
Согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ, при неисполнении договора стороной, внесшей задаток (покупателем), деньги остаются у другой стороны (продавца). Если договор отказывается исполнять сторона, получившая задаток, другой стороне необходимо выплатить двойную сумму задатка. Кроме того, сторона, которая ответственна за неисполнение договора, должна возместить убытки, если иное не предусмотрено договором.
Как правильно составить договор?
У покупателя больше шансов вернуть деньги, если продавец лично принял аванс. Но чаще всего аванс от имени продавца принимают агентства недвижимости. Почти всегда они отказываются показать договор, заключенный с продавцом, объясняя это запретом юристов, коммерческой тайной, отсутствием руководителей или другими причинами. Согласно законодательству, продавец должен выдать агентству, принимающему деньги, нотариальную доверенность на конкретное лицо.
У покупателя больше причин выйти из сделки, чем у продавца. Одна из них — несоответствия в документах на собственность. К примеру, если в приватизированной в 1998 годуквартире жили несовершеннолетние, которые в приватизации участия не принимали, повзрослев, они могут предъявить свои права на жилье. Либо перед заключением сделки может выясниться, что продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, а значит, на квартиру может предъявить права его бывшая супруга.
Обнаружив несоответствия в документах, покупатель, не имеющий возможности быстро связаться с надежным специалистом, который проверит все документы, обычно не хочет рисковать и отказывается от сделки. При этом аванс ему не возвращают и потраченное время не компенсируют.
Национальный союз защиты прав потребителей рекомендует покупателям самим защищать свои интересы и указывать в договорах купли-продажи жилья такой пункт: «Если сделка по отчуждению объекта срывается по вине покупателя, сумма аванса переходит продавцу. Если сделка срывается по вине продавца, сумма аванса должна быть возвращена покупателю в срок не позднее трех дней с момента требования. Если квартира продана третьим лицам, аванс должен быть возвращен в двойном размере».
