Покупка комнаты, агенство или частный риэлтор

Здравствуйте.
Планирую купить комнату в комуналке. Обратилась в агенство недвижимости, на мой вопрос о проценте которое берет агенство, специалист долго мялся и сказал что у них не процент, а конкретная такса: 200 тысяч руб, что меня несколько смутила, так как цена комнаты в ВАО котрую я расчитывала преобрести в районе 1 600 000-1 800 000 руб. В результате пришли к 150 тыс. комисси.
Я решила не подписяывать пок адоговор, а подумать. В результате этот специалист мне перезвонил и предложил свои услуги как частного риэлтора за вдвое меньшую сумму.
Вопрос. Действительно ли процент при покупке комнаты в агенстве состовляет порядка 150 тыс. руб, либо меня ввели в заблуждения.
Стоит ли пользоваться услугами подобного специалиста? Каков мой риск как покупателя?
Как можно себя обезопасить при покупке?