недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Оптимизация налогов при продаже недвижимости находящейся в общей долевой собственности

27 534 17 Блог специалиста 79
Оптимизация налогов при продаже недвижимости находящейся в общей долевой собственности

В большинстве случаев продавцов, у которых недвижимость находится в собственности менее минимального срока владения, интересует вопрос как снизить налоговую нагрузку при продаже.

Согласно налоговому кодексу доходы облагаются 13%. Есть также сумма не облагаемая налогом – 1 000 000. В зависимости от основания права собственности предусмотренного ст.217.1 НК РФ, чтобы доходы не облагались налогом, продавцу нужно дождаться 3-х или 5-летнего срока с момента приобретения недвижимости в собственность.

На сегодняшний день налоги рассчитываются по-разному. Это связанно с изменениями в налоговом кодексе вступившими в силу с 01.01.2016 года. Для объектов, приобретённых до 31.12.2015 года включительно, применяются старые правила. По сей день на эти объекты можно указывать стоимость в договоре купли-продажи/мены на своё усмотрение. Сумма в 1 000 000 налогом как не облагалась так и не облагается.

Для объектов приобретённых после 01.01.2016 года, для расчёта налога применяется кадастровая стоимость. Соответственно просто так взять и указать стоимость менее кадастровой умноженной на коэффициент 0,7 смысла нет, поскольку законом установлен только такой способ. К примеру, если квартира была приватизирована после указанной даты, а её кадастровая стоимость составляет условно 10 млн., то налог будет рассчитываться следующим образом: (10 000 000 х 0,7 - 1 000 000) х 13% = 780 000 рублей сумма налога. Поэтому указав сумму меньшую чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7, не позволит снизить сумму налога. Также отмечу, что налог с продажи рассчитывается исходя из большей суммы, после сравнения кадастровой стоимости и стоимости в договоре. Та цена, которая выше, с той и будет высчитываться налог.

Но к примеру, если квартира была приобретена по договору купли-продажи, за те же 10 000 000 и продаётся за 10 000 000, то здесь налог не возникает поскольку дохода нет. Если она будет продаваться за 11 млн., соответственно доход составит 1 млн. и только он будет облагаться налогом 13%. Сумма налога в этом случае составит 130 000. При этом должны быть документально подтверждены расходы на покупку этой недвижимости.

Налог можно уменьшить не только за счёт налогового вычета, но и за счёт продажи объекта по долям, т.е. каждый собственник своей доли может заключить отдельный договор купли-продажи с покупателем.

Таким образом конечно происходит удорожание сделки, но эти расходы окупаются. Напомню, что с 02.06.2016 г., сделки с недвижимостью находящейся в общей долевой собственности обязательно должны удостоверяться нотариусом. Стоимость нотариального удостоверения с нашими ценами на квартиры составляет примерно 25 000. Соответственно, если собственников к примеру трое, то будет три договора купли-продажи. Сюда придётся приплюсовать нотариальные согласия на продажу от каждого собственника двум другим – это требование установлено ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Получится девять согласий, каждое из которых обходится примерно в 1 500 – 1 700 р. Плюс вместо одной госпошлины за регистрацию перехода права собственности, их будет три. Т.е. не 2 000, а 6 000 р.

Таким образом, стоимость нотариальной сделки по отдельным договорам составит примерно 90 000 – 100 000 вместо 25 000 – 30 000. Цифры привожу примерные, поскольку стоимость по удостоверению документов у нотариусов отличается. Но учитывая то, что при продаже объекта по долям, каждому будет предоставлен налоговый вычет, экономия составит уже не 130 000, а 390 000.

Многие считают, что не каждый покупатель согласится на такую схему. Но, если донести до него (а на практике так и есть) эту схему грамотно, то он согласится и тем более, если цена адекватная – рыночная.

После одновременной регистрации перехода прав собственности по каждому договору купли-продажи, покупатель становится собственником не отдельных долей, а всего объекта. 


Источник: Портал Рината Мангушева

Комментарии 17
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 января 2018, 14:51

Ринат, спрошу у Вас: сейчас же разными договорами смыла нет продавать, потому как все равно от кадастровой стоимости берется налог на долю. Или я ошибаюсь?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 января 2018, 15:18

Михаил, с кадастровой. Но ведь каждый собственник может продать свою долю отдельно от всех и получить налоговый вычет. А продавая долю отдельно, кадастровая стоимость делится. Например та же кадастровая стоимость 10 млн. и к примеру пять собственников. Один из них продаёт свою 1/5 долю. То получается, что расчёт будет производиться исходя из 2 млн. Эта информация была (думаю и есть до сих пор) на сайте налоговой.

Максим17 января 2018, 21:44

Ринат, на один объект - один вычет в 1млн., и при долях он также делится в долях или по соглашению сторон: согласно ст.220 п.2 подп.3 НК РФ "при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

Ответить
Ольга22 сентября 2018, 2:33

Максим, верно, я тоже здесь читала об этом, и поняла что налог высчитывается на один объект, а не на один договор. И все же, в статье кодекса нет уточнения о том случае, когда эта реализация происходит по отдельности собственниками долей. Риэлторы же, здесь убеждают, и этому наверное есть подтверждение, что отдельный договор на долю, которую можно считать отдельным объектом недвижимости, даёт право на использование этого вычета.
Хотелось у вас ещё уточнить разницу понятий "общая долевая собственность" и "общая совместная собственность". В совместной собственности просто не выделены на каждого конкретные доли и право пользования определяется по договоренности, этакая коммунна?

ID: 1220849126 сентября 2018, 8:42

ID: 15557603, ст.220 п.2 подп.3 НК РФ появился в текущем виде примерно в 2003г., ранее этот вопрос не был урегулирован и использовался для снижения налогообложения в рамках 1договор=1млн.вычет (через дарение доли близким и последующей продаже) , тогда сначала появились письма-разъяснения, а затем этот подпункт в НК. Я допускаю, что и сейчас это возможно, но только благодаря некомпетентности или халатности(загруженности) сотрудника, проводящего камеральную проверку. По моему скромному мнению, "доля имущества" с юр.точки зрения тоже "имущество", поэтому "... при реализации имущества(=доли имущества), находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле...". А "бодаться" с налоговой - личный выбор каждого: быть Дон Кихотом или не быть. Разницу понятий "общая долевая собственность" и "общая совместная собственность" скорее вижу не в пользовании, а в распоряжении. Пользование в обоих случаях по договоренности, если долю нельзя выделить в натуре. Распоряжение - совместное (общее принятие решения), а долевое (единоличное, но с извещением совладельцев). "Общая совместная собственность", в жизни, чаще всего встречается когда идет покупка в браке (или с созаёмщиком) в ипотеку, банку интереснее обременить весь объект, а не конкретные доли.

Ольга26 сентября 2018, 23:07

ID:12208491, спасибо за ответ, все понятно объяснили и аргументировали. Я с вами согласна. Но странное дело, риэлторы убеждают в обратном. И только некоторые сомневаются. Особенно актуален этот пункт закона в большой коммунальной квартире. Ничего больше не остаётся делать как писать запрос в налоговую с просьбой разъяснить от первого лица.
Про долевую и совместную собственность тоже нюансы прояснились. По сути эти две формы собственности присутствуют в коммунальных квартирах и правильней было бы называть владение комнатой или долей в ней - долевой собственностью, а владение помещениями общего пользования, МОПами - совместной. У нас же, в Питере, все помещения в коммунальной квартире в долевой. И оплата жку производится в двойном размере по метражу комнаты. Думаю, за счёт этих поступлений в бюджет за МОП, как за жилое помещение, наши городские власти осуществляют свои муниципальные программы по улучшению жилищных условий горожан и расселению коммуналок в том числе. Помощь людям за их же счет, такой хитрый план, всё как обычно. Новые жилищные программы Питера ещё больше удивляют своей "щедростью", но это отдельная тема.

Ольга26 сентября 2018, 23:41

По сути, оплата МОП по тарифам жилого помещения незаконное явление, тем более, когда метраж МОП, значительно ниже суммарного метража комнат. Не скажу, что власти ничего взамен жителям не дают, но они делают все возможное, в том числе и в поправках к законам, чтобы оснований для постановки на жилищный учёт нуждающихся в жилых помещениях стало меньше. В частности, каким-то хитрым образом исчезла возможность воспользоваться субсидией на расселение коммунальных квартир, если тебе одновременно положена какая-либо другая выплата, или, если тебе не подходит никакая другая программа кроме расселения, субсидию ты получить не можешь все равно. Ещё несколько лет назад было иначе. Давали обе субсидии, или давали всем на расселение. И это логично и справедливо, особенно когда с тебя вне правового поля снимают коммунальные платежи за МОП. Куда впихнули этот пункт о том, что теперь все иначе по закону, я ума не приложу, и где ни искала, у кого ни спрашивала, ответа нет, кроме того, что не положено, на словах. Как результат умалчивания и маневров власти, городской наш бюджет богатеет и скупает недвижимость, или отбирает ее под государственные нужды, в то же самое время, предлагая её же снимать в рамках новой программы, слегка дешевле рынка нуждающимся в жилых помещениях. Как это всё в кавычках радует.

ID: 122084911 октября 2018, 21:05

Если вопрос о вычете касался коммунальной квартиры, то тут возможны нюансы: если в описании объекта права конкретизирована доля (т.е. "доля состоящая из комнаты №"), то по сути это выделенный объект и в этом случае, с большой долей вероятности, вычет будет 1млн. Но мнение сотрудника, проводящего камеральную проверку декларации, может отличаться от моего или вашего. Лучший вариант подстраховаться запросом, благо это только 30 дней и отправить его можно попробовать из личного кабинета. Ответ будет не только на сайте, но и придет по почте на бумаге с печатью.

Ольга1 октября 2018, 23:41

Спасибо за совет. Вчера отправила вопросы в электронном виде в налоговую. Жду ответа, правда без бумаги, т.к. адрес физический не указала. Будет открыта тема, у Рината, поделюсь информацией, и даже больше - выдержками. Ещё раз, спасибо.

ххх2 февраля 2018, 22:24

Ринат, добрый вечер. Хотел поинтересоваться вот чем. У меня по договору дарения менее 3 лет, 1/2 доля 1 комнатной квартиры. После 2 лет судов с совладелецей, которая проживает в указанной квартире Московский областной суд пришел к удивительному решению. Судом установлено что стоимость моей 1/2 доли квартиры составляет 1 722 000 рублей, но поскольку на депозит суда совладелица положила 784 000 рублей (сумма за которую она хотела купить мою долю), я могу взять эти деньги с депозита, а остальные взыскивать отдельным иском. Супер да! Но вопрос даже не в этом. Кадастровая стоимость квартиры 3 000 000 рублей, рыночная - 3 400 000. И вот сам вопрос о каком налоге может идти речь если я по решению МОС, без своего желания и против моей воли получу прибыль (собственность менее 3 лет) либо 784 000 рублей, либо 1 722 000 рублей. Я сам продавать не хочу и не хотел и мне эти деньги практически суют в карман за мою долю да еще и скажут заплати налог. Заранее благодарен Вам.

Ответить
Ольга22 сентября 2018, 2:51

Ххх, если вы возьмёте со счета налоговой эти 784000, то налога как такового не будет на них, единственный гемморой - это составление налоговой декларации, где вам надо будет указать что вы хотите использовать право на имущественный вычет в 1млн, в вашем случае вычет на 784000. Была бы сумма полной, налог бы пришлось уплатить за всё, что сверх миллиона.
А также, вы можете опротестовать решение суда, о необходимости забирать со счета сумму, аргументируя это тем, что у вас нет интереса продавать свою долю до истечения налогового периода и это ваше право не продавать её. В законе отсутствует возможность и формулировка - "предлагаю продать вашу долю", но присутствует - "предлагаю купить/выкупить мою долю". ( 2 февраля однако, своевременно ;))

Ольга26 сентября 2018, 23:47

Или всё-таки будет на 284 тысячи..?

Денис27 сентября 2019, 11:09

Всем добрый день! А если квартира долевая продалась за сумму менее 3 млн. руб. Собственника было 3, в собственности с 2002 года, один собственник умер в 2018 году и доля перешла к двум другим по наследству? Продавали квартиру по одному договору, будет ли налог ? и с какой доли и суммы?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 сентября 2019, 22:36

Добрый вечер. Не будет. Произошло приращение доли. Моментом возникновения права собственности считается 2002 год. Т.о. доли находились в собственности больше минимального срока владения.

Светлана23 марта 2020, 12:35

Добрый день! А если квартира куплена в далеком 1997 году (договор удостоверен нотариусом, собственность долевая), но регистрацию права собственности в Росреестре осуществили в 2020 году. Возникнет ли налог?

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 марта 2020, 15:26

Если у вас ранее возникшее право, то срок владения не изменяется. До февраля 1998 года, договоры регистрировались местными органами, т.к. Росреестра не существовало. Надога нет. Регистрация права в Росреестре не является обящательным и производится по желанию собственников.

Денис2 мая 2020, 4:11

Здравствуйте. Мы купили квартиру в 2014г за 1,3млн ипотека+ мат.капиал. Сейчас выделил доли по1/4 всем и продаём за 1,5 млн. Какой будет налог? Или как лучше продать?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru